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    1月10日，CBRE世邦魏理仕發(fā)佈《2022年上海房地產(chǎn)市場回顧與2023年展望》。報(bào)告顯示，上海經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)，工業(yè)新動能領(lǐng)先增長，金融市場成交穩(wěn)步增長，數(shù)字經(jīng)濟(jì)穩(wěn)居全國前列，國際航運(yùn)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。

    世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕表示：「2022年 上海寫字樓金融業(yè)需求重返首位，濱江商務(wù)區(qū)備愛青睞，實(shí)現(xiàn)錯位協(xié)同發(fā)展。 零售市場餐飲類迭代加快，跨界營銷賦能實(shí)體零售，戶外運(yùn)動品牌持續(xù)升溫。倉儲物流總體供需穩(wěn)健，租金保持上漲，冷鏈需求持續(xù)擴(kuò)張。商務(wù)園區(qū)寫字樓科創(chuàng)企業(yè)需求旺盛，消費(fèi)品製造業(yè)表現(xiàn)亮眼，租金走勢穩(wěn)定。投資市場 境外買家持續(xù)加碼，年末交易不斷升溫，寫字樓穩(wěn)居成交首位?！?/p>

    2022年寫字樓市場共錄得11個新項(xiàng)目入市，總計(jì)84.4萬平方米，其中過半數(shù)佈局核心拓展區(qū)，以及以徐匯濱江和前灘為代表的新興濱江商務(wù)區(qū)。淨(jìng)吸納量回落至54.5萬平方米，同比回落58%，但較2020年有所提振。受疫情反覆以及封控的影響，租戶多為審慎，續(xù)租交易量較往年偏高。而剔除續(xù)租交易，升級與擴(kuò)租合計(jì)達(dá)六成，同級或降級搬遷佔(zhàn)比22.9%，究其原因，主要是今年寫字樓租金低點(diǎn)利好升級擴(kuò)租需求，同時新增優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中的新興商務(wù)區(qū)吸附眾多以品質(zhì)升級為主的租戶。供需相互作用之下，全市空置率同比微升0.8百分點(diǎn)，至17.5%。

    行業(yè)需求方面，金融業(yè)重返首位，其中以基金、保險(xiǎn)、投資管理、信託期貨為主的需求持續(xù)釋放，多為板塊內(nèi)部的升級擴(kuò)租。上海金融開放持續(xù)擴(kuò)大，金融市場格局日益完善，使得上海金融中心核心功能不斷增強(qiáng)。TMT緊隨其後，其中以人工智能、大數(shù)據(jù)為主的新技術(shù)、企業(yè)資訊服務(wù)需求居多。而今年消費(fèi)品製造業(yè)需求規(guī)模呈擴(kuò)大趨勢，尤以新能源汽車、奢侈紡織品與化妝品突出，前者順應(yīng)科技革命和產(chǎn)業(yè)變革，在新一輪擴(kuò)大內(nèi)需中大有作為，後兩者緊跟消費(fèi)熱點(diǎn)，持續(xù)增強(qiáng)對國內(nèi)需求的適配性和創(chuàng)新力。此外，商務(wù)精裝辦公和輕資產(chǎn)運(yùn)營的第三方辦公空間，年內(nèi)增量及用戶接受度明顯提高，市場份額也逐步擴(kuò)大。

    成交區(qū)位來看，徐匯濱江-前灘-陸家嘴為代表的濱江商務(wù)區(qū)，成功吸引最多企業(yè)進(jìn)駐，驅(qū)動全市超六成的跨江搬遷需求。金融業(yè)仍偏好陸家嘴、世紀(jì)大道與花木板塊。TMT則聚集徐匯濱江與前灘板塊，一方面供應(yīng)充沛，大面積選項(xiàng)較多，另一方面租金價(jià)格優(yōu)勢明顯。消費(fèi)品製造業(yè)青睞徐匯濱江與南京西路板塊，至此濱江板塊全年去化表現(xiàn)亮眼，佔(zhàn)比逾三分之一，且有多個獨(dú)棟產(chǎn)品與可視性佳的項(xiàng)目吸引到總部企業(yè)聚集。

    全年租金重返下行通道，租金報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。由於新增供應(yīng)持續(xù)入市，租約到期等多重因素，部分租戶轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高的新興商務(wù)區(qū)。核心商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)同比微跌0.1%，核心拓展區(qū)同比下跌0.5%。接近年關(guān)各子市場競爭愈發(fā)激烈，新項(xiàng)目租金定價(jià)與招商策略也更為激進(jìn)，其中火車站受新項(xiàng)目今年集中交付影響，年底調(diào)租尤為明顯，而韌性較好的南京西路和前灘第四季度租金亦略有鬆動。值得一提的是，市場普遍調(diào)租之下， LEED相關(guān)綠色樓宇於後疫情時代租金溢價(jià)優(yōu)勢持續(xù)。

    世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)奖硎荆骸?023年預(yù)計(jì)市場將有145萬平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)市場需求加快復(fù)甦，核心及部分濱江商務(wù)區(qū)租金有望優(yōu)先止跌企穩(wěn)。鑑於2022年上海數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)領(lǐng)域指標(biāo)逆勢增長與『3+6』新型產(chǎn)業(yè)體系的快速發(fā)展，未來電子信息、汽車、消費(fèi)品製造業(yè)以及生命健康等行業(yè)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，並融合製造與服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)集群。與此同時，疫情反覆及其持續(xù)性讓人們對於辦公環(huán)境的安全和健康意識逐步成為長期的訴求。企業(yè)持續(xù)提升的對綠色辦公環(huán)境和員工身心健康的訴求將進(jìn)一步影響未來寫字樓的硬件打造和軟性服務(wù)?！?strong>（宋健）