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    在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)紮實(shí)推進(jìn)的背景下，作為住房市場(chǎng)中的重要組成部分，長(zhǎng)租公寓正在為越來(lái)越多在城市生活的人提供高品質(zhì)、交通便捷且價(jià)格合理的居住選擇。繼2018年的《新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》和2021年的《乘勢(shì)而上，啟航新征程》之後，仲量聯(lián)行19日重磅發(fā)佈針對(duì)這一市場(chǎng)的系列研究之三《順時(shí)聚勢(shì)，向光謀遠(yuǎn)——2023中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)》，剖析這一熱門(mén)業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀，探討未來(lái)趨勢(shì)和機(jī)遇。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，「我們?cè)?jīng)提出中國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展可以分為引入期、發(fā)展期、快速成長(zhǎng)期和成熟期四個(gè)階段?；洞舜挝覀冄?qǐng)23家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和超過(guò)50家投資機(jī)構(gòu)參與的問(wèn)卷調(diào)研所呈現(xiàn)出的結(jié)果，市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者、產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化等新現(xiàn)象，我們認(rèn)為目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)步入『快速成長(zhǎng)期』的嶄新階段?！?br/>

重點(diǎn)長(zhǎng)租公寓品牌總房源套數(shù)存量

    年輕租戶(hù)催生小戶(hù)型+短租期需求

    在白皮書(shū)中，仲量聯(lián)行提出中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力模型——人口趨勢(shì)、購(gòu)房門(mén)檻，政策導(dǎo)向，以及年輕一代居住觀(guān)念變化等四大驅(qū)動(dòng)力持續(xù)夯實(shí)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，且租金均實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升體現(xiàn)出即便經(jīng)歷了疫情的衝擊，長(zhǎng)租公寓所承載的「剛需」依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

    此外，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，仲量聯(lián)行還分享了多個(gè)最新趨勢(shì)。首先，從客戶(hù)畫(huà)像來(lái)看，20至29歲的租客佔(zhàn)比最高，客戶(hù)的年輕化推動(dòng)了對(duì)小戶(hù)型公寓需求急劇增加。儘管職場(chǎng)人士目前仍是主流，但高校學(xué)生和自由職業(yè)者對(duì)長(zhǎng)租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其次，從客戶(hù)訴求來(lái)看，租客在選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)首要考慮的因素是區(qū)位和交通便捷性，在此基礎(chǔ)上，租金合理且品質(zhì)良好的公寓更具吸引力。第三，從租賃周期來(lái)看，由於經(jīng)濟(jì)不確定因素增加，以及青年人群工作調(diào)動(dòng)頻繁等原因，租戶(hù)更偏好靈活租期。有42%的運(yùn)營(yíng)商表示在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目上的租戶(hù)平均租期在六個(gè)月到一年之間。最後，從獲客方式來(lái)看，自有渠道營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)成為不少品牌開(kāi)源節(jié)流的關(guān)鍵渠道，通過(guò)品牌官網(wǎng)、APP、小程序等簽約的租戶(hù)佔(zhàn)比達(dá)54%，已經(jīng)高於第三方平臺(tái)（34%）及傳統(tǒng)線(xiàn)下中介（12%）。不過(guò)，來(lái)自企業(yè)端的租戶(hù)目前佔(zhàn)比還只有16%，表明企業(yè)租戶(hù)市場(chǎng)還有很大開(kāi)發(fā)空間。

2023年上半年部分頭部長(zhǎng)租公寓品牌平均出租率

    開(kāi)發(fā)自有品牌將成未來(lái)趨勢(shì)

    從投資者的角度來(lái)看，隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入快速成長(zhǎng)期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)讓此類(lèi)資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。根據(jù)仲量聯(lián)行問(wèn)卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)都計(jì)劃在未來(lái)三年開(kāi)啟或追加長(zhǎng)租公寓投資。而在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購(gòu)依然是主流，95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購(gòu)買(mǎi)存量資產(chǎn)，同時(shí)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和租賃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等模式也開(kāi)始嶄露頭角。在運(yùn)營(yíng)方面， 62%的投資機(jī)構(gòu)會(huì)選擇委託成熟的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。不過(guò)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，55%的投資機(jī)構(gòu)在收購(gòu)項(xiàng)目後會(huì)選擇開(kāi)發(fā)自有品牌並由內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，另有29%的投資機(jī)構(gòu)選擇由第三方團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢(shì)。

    論及投資方式，與內(nèi)、外資基金和本土化經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行聯(lián)合投資成為了各大機(jī)構(gòu)備受青睞的選擇。而計(jì)劃新建開(kāi)發(fā)租賃住宅用地的投資機(jī)構(gòu)則通常需要與國(guó)有企業(yè)或政府平臺(tái)公司合作。此外，對(duì)於被長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定回報(bào)吸引而來(lái)的高淨(jìng)值人士和家族辦公室來(lái)說(shuō)，獨(dú)立投資亦是過(guò)半數(shù)（53%）投資人的選擇。隨著各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)紛紛逐鹿長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，投資策略也呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)，其中增值型和機(jī)會(huì)型投資仍為市場(chǎng)主流。至於投資回報(bào)率，多數(shù)投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎(chǔ)，51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來(lái)5年長(zhǎng)租公寓的資本化率會(huì)下降50個(gè)基點(diǎn)以?xún)?nèi)。

投資動(dòng)因

    打造提升「產(chǎn)品力」 在資管時(shí)代下行穩(wěn)致遠(yuǎn)

    從恣意生長(zhǎng)到規(guī)範(fàn)化發(fā)展，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段，在資產(chǎn)價(jià)格高、土地獲取難、供應(yīng)壓力大等因素的影響下，以資管為驅(qū)動(dòng)以品質(zhì)為保證的降本增效，已然成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)破局的關(guān)鍵。在市場(chǎng)新一輪發(fā)展迭代過(guò)程中，打造「產(chǎn)品力」將是市場(chǎng)各方參與者的著力點(diǎn)。

    白皮書(shū)指出，構(gòu)建「產(chǎn)品力」需要依託有效的項(xiàng)目研判系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目的選址、定位、改造、增值潛力等進(jìn)行全方位綜合評(píng)估。市場(chǎng)參與者還需要整合不同業(yè)態(tài)，優(yōu)化空間使用效率，提高坪效。其次，從建立直銷(xiāo)渠道、打造會(huì)員體系，到降低運(yùn)營(yíng)成本，減少對(duì)第三方渠道的依賴(lài)，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力對(duì)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。最後，因人制宜的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力也不可或缺，項(xiàng)目需要滿(mǎn)足不同客群的租賃需求，並不斷更新產(chǎn)品和服務(wù)，才能提高品牌市場(chǎng)佔(zhàn)有率和公眾影響力。

    「中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、規(guī)範(fàn)化，不論是向內(nèi)培育資管軟實(shí)力，或是向外發(fā)掘藍(lán)海新市場(chǎng)，各方參與者都需要協(xié)同合作，深入構(gòu)建『投融建管退』全生命周期閉環(huán)，才能確保行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。」仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東總結(jié)道。（記者 王靜抒）

頂圖：中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展推動(dòng)力