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    北部都會(huì)區(qū)的發(fā)展料以數(shù)十年計(jì)，德勤預(yù)料，內(nèi)地的建築及產(chǎn)業(yè)園公司將對發(fā)展北都較感興趣，呼籲港府在發(fā)展北都的過程中，應(yīng)引入龍頭企業(yè)，相信藉龍頭企業(yè)的參與，可順帶將相關(guān)上、下游公司一並帶入?yún)⑴c開發(fā)北都。

    德勤中國戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)諮詢服務(wù)合夥人江偉軒接受訪問時(shí)稱，內(nèi)地產(chǎn)業(yè)園料對開發(fā)北都感興趣，當(dāng)前最理想的情況是，除了進(jìn)行開發(fā)，若龍頭企業(yè)一並參與北都園區(qū)的營運(yùn)，將有望形成園中園的格局。產(chǎn)業(yè)園在參與大型基建時(shí)，未必單純聚焦租金收入，而是著眼在開發(fā)北都的過程中有何戰(zhàn)略優(yōu)勢，如何利好他們的供應(yīng)鏈，以及在過程中可享有什麼協(xié)同效應(yīng)。

    德勤中國香港政府及公共服務(wù)行業(yè)主管合夥人胡家威則認(rèn)為，若內(nèi)地或中資企業(yè)參與北都開發(fā)，可從中利用香港出海。對於香港地產(chǎn)商在開發(fā)北都的取態(tài)，胡家威估計(jì)，除了產(chǎn)業(yè)設(shè)施外，北都也有住宅及商業(yè)項(xiàng)目，相信香港本地地產(chǎn)商也對北都開發(fā)有興趣；觀乎內(nèi)地產(chǎn)業(yè)園具有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，相信香港本地地產(chǎn)商或會(huì)與內(nèi)地企業(yè)合作，一同開發(fā)北都。

發(fā)展初期可採DBB或DBO模式

   香港過去的大型基建當(dāng)中，除了採納自主研發(fā)方式，也透過設(shè)立特殊目的公司（SPV）或採用公私營合作（PPP）模式進(jìn)行開發(fā)。對於北部都會(huì)區(qū)應(yīng)採用什麼種類的公私營合作模式，江偉軒預(yù)期，在北都發(fā)展的初期，由於資金模式尚未穩(wěn)定，將傾向採取「設(shè)計(jì)——招標(biāo)——建造」（DBB）或「設(shè)計(jì)——建造——運(yùn)營」（DBO）的開發(fā)模式；若港府設(shè)有資助，亦可採取「建設(shè)─運(yùn)營─移交」（BOT）模式。

   目前，BOT 模式應(yīng)用於啟德智能輕軌建設(shè)。江偉軒表示，若要BOT 在北都「行得通」，需視乎回報(bào)率而定， 「一般而言，私人企業(yè)進(jìn)行基建項(xiàng)目，預(yù)算項(xiàng)目的內(nèi)部回報(bào)率（IRR）需介乎7%至10%，若港府可提供資助，對私人企業(yè)而言，較容易預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)」。

   對於引入私營企業(yè)參與北都開發(fā)的過程中，如何解決高昂成本及收費(fèi)的問題，江偉軒認(rèn)為，若日後北都開發(fā)採用BOT模式，可清晰釐定條款，從而避免陷入規(guī)管及項(xiàng)目公私營平衡的挑戰(zhàn)。

拓寬融資路徑提供持續(xù)穩(wěn)定資金保障

   北部都會(huì)區(qū)面積廣、開發(fā)年期長，資金的供應(yīng)勢成開發(fā)成敗的關(guān)鍵。對此，德勤認(rèn)為，面對當(dāng)前地產(chǎn)市場的調(diào)整期，港府的土地配套支持難以完全覆蓋土地開發(fā)成本，該行不排除港府為北都發(fā)行零售債的可能性；未來應(yīng)進(jìn)一步拓寬融資路徑，為項(xiàng)目開發(fā)提供持續(xù)穩(wěn)定的資金保障。

   德勤中國香港政府及公共服務(wù)行業(yè)主管合夥人胡家威認(rèn)為，北都的投資預(yù)料需要3萬億元至5萬億元，加上與以往由地產(chǎn)主導(dǎo)的發(fā)展模式不同，因此要藉助戰(zhàn)略及財(cái)務(wù)投資者投入北都。

   德勤中國戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)諮詢服務(wù)合夥人江偉軒則指，觀乎目前地產(chǎn)市場並非處於上升同期，如何進(jìn)行土地融資成為問題， 「但畢竟北都是一重要投資機(jī)會(huì)，因此要思考如何將開發(fā)北都變成商機(jī)」。

   因此，德勤建議，北都開發(fā)可採取混合模式及現(xiàn)實(shí)世界資產(chǎn)（RWA）融資。其中，在應(yīng)用RWA 方面，德勤認(rèn)為，將資產(chǎn)分拆成為小額代幣，除了顯著提升資產(chǎn)的流動(dòng)性外，亦可拓寬全球融資來源，提升融資效率。

   至於採取混合融資模式方面，德勤認(rèn)為，透過公營資金介入，從中降低私人資本的風(fēng)險(xiǎn)敞口，增強(qiáng)私營機(jī)構(gòu)參與意欲；若以少量公共資金精準(zhǔn)投放至周期長、風(fēng)險(xiǎn)較高但長期回報(bào)穩(wěn)定的基建項(xiàng)目，可為項(xiàng)目帶來槓桿效應(yīng)。

可發(fā)行零售債券向公眾集資

   對於港府應(yīng)否專為北都發(fā)行零售債券，江偉軒表示，現(xiàn)有港府發(fā)行的基建債，已可調(diào)撥款項(xiàng)予北都開發(fā)，但他仍不排除向公眾集資的可能性，期望除了機(jī)構(gòu)投資者，廣大的零售投資者亦可從中參與。(記者 鄺偉軒)

圖說：胡家威（右）認(rèn)為，若中資企業(yè)參與北都開發(fā)，可藉此機(jī)會(huì)利用香港出海。記者鄺偉軒攝