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    2022年第四季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場蓄勢修復(fù)。1月10日，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：「上海正在迎接走出本輪疫情的曙光，我們預(yù)計(jì)正常的生產(chǎn)生活秩序?qū)⒅鸩交謴?fù)，為接下來市場信心與商業(yè)活動(dòng)的恢復(fù)奠定基礎(chǔ)?！?/p>

    辦公樓市場方面，2022年第四季度市場整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，但金融、專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)以及生命科學(xué)和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)保持韌性。零售物業(yè)市場方面，消費(fèi)者對於疫情防護(hù)的考量導(dǎo)致短期內(nèi)購物中心整體客流量受到顯著影響，但四季度仍有部分業(yè)態(tài)需求保持穩(wěn)健。物流地產(chǎn)市場在疫情下保持韌性，租金增幅雖有放緩但租金水平仍保持上升態(tài)勢。住宅市場方面，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加??；高端一手價(jià)格小幅上漲。長租公寓方面，租賃需求保持穩(wěn)健，項(xiàng)目供應(yīng)呈現(xiàn)規(guī)?；?、社區(qū)化和品質(zhì)化特點(diǎn)。投資市場方面，辦公物業(yè)在成交資產(chǎn)類型中仍佔(zhàn)主導(dǎo)位置，此外長租公寓受到追捧。

    在疫情的持續(xù)影響下，上海辦公樓市場放緩，四季度淨(jìng)吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共計(jì)錄得52.4萬平方米。疫情反覆導(dǎo)致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年淨(jìng)吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得50.7萬平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示：「大部分甲級辦公樓租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時(shí)，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會?！?/p>

    在中央商務(wù)區(qū)，位於靜安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目於四季度交付，共計(jì)新增9.7萬平方米的供應(yīng)。新增供應(yīng)將中央商務(wù)區(qū)年底空置率推高至10.2%，環(huán)比上升 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 2.3 個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，體量為6.4萬平方米?？偛啃托枨笠约盎钴S板塊內(nèi)的新近竣工項(xiàng)目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。

    受到疫情反覆影響，2022年的租金復(fù)甦進(jìn)程緩慢，四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降 0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強(qiáng)勢增長與後三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項(xiàng)目在租金方面有所鬆動(dòng)，而超甲級辦公樓或入住率較高的項(xiàng)目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降 1.3%，同比下降 1.6%。中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退租影響了業(yè)主的租金預(yù)期。儘管如此，前灘和徐匯濱江等相對活躍的非中央商務(wù)區(qū)板塊表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。

    展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復(fù)甦，二季度後回暖信號有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級辦公樓需求中，財(cái)政和貨幣政策趨於寬鬆的環(huán)境以及「金融16條」等政策幫助金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會。進(jìn)一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助於促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，刺激國內(nèi)外企業(yè)對辦公面積的需求。新興產(chǎn)業(yè)（如新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級辦公樓中的佔(zhàn)比在2023年有望繼續(xù)提升。（宋健）