近日，仲量聯(lián)行發(fā)佈2022年廣州房地產(chǎn)市場回顧與2023年展望顯示，2022年廣州甲級辦公樓的租賃市場需求格局發(fā)生變化，新經(jīng)濟及金融企業(yè)需求有所下降；2022年外資投資者對於華南物流資產(chǎn)的熱情不減，全年完成了多筆大宗成交；廣州房地產(chǎn)投資市場交易主要集中在保險金融、食品餐飲類企業(yè)及機構(gòu)投資者等類別。仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：「2023年有望成為中國經(jīng)濟重回發(fā)展正軌的一年。隨著中國全面恢復(fù)『通關(guān)』，外資企業(yè)投資營商將更為便捷，跨境商貿(mào)等業(yè)務(wù)有望逐步回暖，這有利於相關(guān)企業(yè)及零售商租賃需求的恢復(fù)。」
穗甲級辦公樓「遇冷」 「租戶市場」有望成為主旋律
2022年廣州辦公樓市場與2021年相比明顯「遇冷」，全年淨(jìng)吸納量僅約12萬平方米，同比下降約76%。仲量聯(lián)行分析稱，主要是由於全年經(jīng)濟不確定性的持續(xù)，企業(yè)搬遷擴租的需求較為有限，更傾向於採取「降本增效」的發(fā)展和租賃策略。
值得注意的是，2022年廣州辦公樓租賃市場的需求格局發(fā)生了一定變化。具體而言，新經(jīng)濟巨頭在2022年的租賃市場卻相對沉寂；金融企業(yè)的租賃需求同樣呈下降之勢；律所、遊戲等行業(yè)則成為了空置吸納的「主力」。
2022年四季度廣州市甲級辦公樓市場空置率因此維持在17.6%的相對高位，環(huán)比變化不大，同比則上升近5個百分點。在全年租賃需求不活躍的背景下，全市的整體租金水平在2022年一直延續(xù)著下跌的趨勢，四季度全市租金環(huán)比下跌1.3%，同比下降約4.9%。
展望未來，仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗表示，「廣州辦公樓租賃市場需求在2023年上半年預(yù)計將處於『築底修復(fù)』的階段；而在下半年，租賃需求將會實現(xiàn)較為明顯的回暖?！鹤鈶羰袌觥缓芸赡芾^續(xù)成為2023年廣州甲級辦公樓市場的『主旋律』」。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金承壓
受疫情影響，除廣州市核心區(qū)域以外，其他區(qū)域的零售物業(yè)空置率都有所攀升，全年整體空置率同比上升0.2個百分點至7.0%。在租金層面，只有天河北商圈得益於優(yōu)越的地理位置和穩(wěn)定的中高端客群，租金依然保持穩(wěn)定；其他區(qū)域租金則呈現(xiàn)下行趨勢。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗展望，2023年，隨著防疫政策放鬆、內(nèi)地與境外全面通關(guān)、入境隔離取消等積極因素影響下，廣州作為消費中心城市之一，消費將逐漸恢復(fù)，預(yù)期消費回暖將提振零售商信心，提高零售商線下開店意願，租賃需求也會逐漸增多?！?/p>
在物流地產(chǎn)市場方面， 總體而言，2022年華南五個主要非保稅物流倉儲市場（包括廣州、深圳、東莞、佛山和惠州），總淨(jìng)吸納量合計約為85萬平方米，同比下降約13%，
雖然租賃市場有所回落，但2022年外資投資者對於華南物流資產(chǎn)的熱情絲毫不減呈現(xiàn)「扎堆」的跡象，全年完成了多筆大宗成交，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠(yuǎn)等城市的物流資產(chǎn)備受外資投資機構(gòu)青睞。
華南房地產(chǎn)投資交易萎縮
2022年，受經(jīng)濟環(huán)境影響，地產(chǎn)交易量下降。整體華南區(qū)以廣深為主的地產(chǎn)大宗交易錄得的數(shù)據(jù)約為230億元，交易方面辦公樓佔比仍然最高，達到65%, 其中廣州138億元，辦公樓73億元，佔比53%，交易面積17萬平方米，成交當(dāng)中自用佔比40%。不過，工業(yè)地產(chǎn)板塊的交易相對活躍並有所上升，物流倉儲、運營中成熟的產(chǎn)業(yè)園、具備升級改造增加營收的工業(yè)項目仍然是投資機構(gòu)關(guān)注的熱點板塊，價格對比2021年相對平穩(wěn)。
仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場部總監(jiān)盧盛表示，「在經(jīng)濟預(yù)期向好的預(yù)期下，商業(yè)租賃需求會釋放並逐步增加，這將利好經(jīng)營性類別的商業(yè)資產(chǎn)，商業(yè)資產(chǎn)價格將回穩(wěn)並向好，洽談中未能在2022實現(xiàn)的潛在交易預(yù)計會在2023上半年實現(xiàn)交易，在經(jīng)濟增長的預(yù)期下，推動房地產(chǎn)大宗交易量的上升?！?strong>（記者 黃裕勇）
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