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《財(cái)政預(yù)算案》公布尚未滿(mǎn)月，投資市場(chǎng)再度湧現(xiàn)一批巨舖放售個(gè)案，業(yè)內(nèi)人士透露「大孖沙」有百億貨被迫放出，涉及基金等其他參與者。中原（工商舖）董事總經(jīng)理潘志明在接受本報(bào)記者採(cǎi)訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，預(yù)計(jì)商舖的價(jià)格或再跌一至兩成之後，才能找到支持位。他又指，「賣(mài)方心急賣(mài)，價(jià)格要再下調(diào)」。以永倫集團(tuán)放售的金鐘道89號(hào)力寶中心1樓4號(hào)舖、閣樓1層1號(hào)單位及閣樓2層部分為例，意向價(jià)4.5億元，若成交該單交易將損手2.75億元。至於買(mǎi)家方面，潘氏透露，2月份永倫作價(jià)1.2億元和1.07億元沽售的巨舖，其8厘以上的回報(bào)率或成近期買(mǎi)家的新參考標(biāo)準(zhǔn)。

盛滙商舖基金創(chuàng)辦人李根興。 記者王丹丹攝

廣東道商舖跌價(jià)最嚴(yán)重

潘志明表示，目前商舖投資者的回報(bào)要求至少要達(dá)到4.5厘、6厘以上。至於樓上舖則要求7厘以上的回報(bào)率。因此，近月商舖的成交宗數(shù)下跌，正是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)持續(xù)。至於賣(mài)家的組成，則主要包括家族投資人、基金等。

價(jià)格縮水最嚴(yán)重的商舖，潘氏總結(jié)稱(chēng)，是過(guò)去自由行顧客經(jīng)常光顧的廣東道等地區(qū)。2019年之前自由行大熱，帶動(dòng)廣東道一帶商舖「癲價(jià)」，而當(dāng)年租金一路飆升的景況，「宜家睇唔到了」。

利嘉閣工商舖高級(jí)聯(lián)席董事陳穎嫺則同意，商舖的租金反過(guò)來(lái)決定價(jià)格。她預(yù)計(jì)，短期內(nèi)商舖價(jià)格不會(huì)大升，又指價(jià)格炒上屬bonus。

盛滙商舖基金估值跌兩成

「大孖沙」損手離場(chǎng)，眾籌商舖基金跟住大市輸錢(qián)。盛滙商舖基金創(chuàng)辦人李根興接受本報(bào)記者查詢(xún)時(shí)表示，基金的估值下跌了兩成。他表示「商舖出售，都有蝕讓」，又稱(chēng)此「好正?！?。

李根興提到，一衆(zhòng)「大孖沙」幾十億、幾百億的貨逼出來(lái)賣(mài)，會(huì)影響投資氣氛。他認(rèn)為，民生區(qū)會(huì)更受影響，但他認(rèn)為目前商舖市道已觸底。

本月初，李根興承認(rèn)錄得「第一滴血」。佐敦吳松街126號(hào)地下及閣樓，建築面積約980平方呎，門(mén)闊約13呎9吋，舖深約54呎3吋，樓高約10呎（地下）及8呎（入則閣）。每月租金7.5萬(wàn)元，以1868萬(wàn)元成交，租金回報(bào)率4.8厘。原業(yè)主（盛滙）於2022年7月以2750萬(wàn)元買(mǎi)入，單一成交蝕讓882萬(wàn)元，較原買(mǎi)入價(jià)蝕32%。

盛滙蝕讓佐敦吳松街126號(hào)地下 及閣樓的商舖。 記者 王丹丹攝

李根興表示，此單乃其自2009年買(mǎi)賣(mài)260多間香港街舖的「第一滴血」，單一買(mǎi)入賣(mài)出的蝕讓。他又指，接下來(lái)，為保持基金流通性，會(huì)繼續(xù)換貨，賣(mài)出及買(mǎi)入更有潛質(zhì)的商舖。不能死守，市場(chǎng)永遠(yuǎn)有升有跌，保持積極心態(tài)，全公司這幾年無(wú)人離開(kāi)，Everyone is still here。

另外，他又說(shuō)，今年要出2億元至3億元的舖，再換貨買(mǎi)入更靚的舖。總之要貨如輪轉(zhuǎn)，平賣(mài)平買(mǎi)，不能因?yàn)檫硐胛g就死守。他強(qiáng)調(diào)，盛滙是商舖基金，一定要轉(zhuǎn)，一定要套現(xiàn)。與投資者不同，投資者可以長(zhǎng)期持有。

「舖王」兩銀主盤(pán)勁蝕

已故「舖王」鄧成波家族的兩項(xiàng)物業(yè)去年初淪為銀主盤(pán)，並由測(cè)量師行代理出售，最近終於售出。消息指，位於太子汝州街3號(hào)的全幢4層商住物業(yè)，總實(shí)用面積約4096平方呎，以2200萬(wàn)元沽出，呎價(jià)約為5371元。

據(jù)悉，鄧成波於2019年樓市高峰期以8300萬(wàn)元購(gòu)入物業(yè)，現(xiàn)時(shí)以2200萬(wàn)元賣(mài)出，5間物業(yè)價(jià)值大跌73%，損失高達(dá)6100萬(wàn)元。

鄧成波家族另一單巨蝕個(gè)案則位於尖沙咀加連威老道32號(hào)全幢，物業(yè)早前由東亞銀行接收，以銀主盤(pán)形式推售。市場(chǎng)消息透露，該全幢以6300萬(wàn)易手，佔(zhàn)地約1000平方呎，樓高4層，地下、1、2及3樓建築面積分別1000、791、756及741平方呎，合共3288平方呎，另天臺(tái)304平方呎，以易手價(jià)6300萬(wàn)元計(jì)算，平均呎價(jià)19161元（未計(jì)天臺(tái)）。翻查資料，2018年7月，上址以2.8億元成交，呎價(jià)73298元。這意味，該單交易損手至少2億元。

銅鑼灣羅素街商舖。 資料圖片

利嘉閣：街舖租金已平穩(wěn)

至於商舖的空置率和租金走勢(shì)，利嘉閣工商舖高級(jí)聯(lián)席董事陳穎嫺表示，目前一線(xiàn)街舖的空置率已經(jīng)回落到10%以?xún)?nèi)，已有租客進(jìn)駐入場(chǎng)。至於去年下旬一線(xiàn)街舖租金大閃崩，今年租金是否會(huì)進(jìn)一步回落，陳穎嫺表示，租金目前已經(jīng)「平穩(wěn)」。

去年下半年，尖沙咀廣東道一線(xiàn)街舖租金曾一度閃崩八成，OMEGA門(mén)市店租約750萬(wàn)元，母公司Swatch退租後，店租直接大砍80%，新租客是一家銀行。在銅鑼灣羅素街，Burberry集團(tuán)曾在2019年以每月880萬(wàn)港元承租店舖，Burberry退租後，店租也銳減89%，改由一家速食餐館接手。

商舖投資人青睞豪宅

至於商舖蝕讓後，投資人策略是否改變。鄧成波孻仔鄧耀昇的妻子葉靄璇罕有入市，去年11月就以共3000萬(wàn)元購(gòu)入薄扶林碧瑤灣一對(duì)相鄰單位。果然是「富過(guò)三代才敢玩舖」。陳穎嫺表示，商舖投資人入手豪宅，屬於剛性需求。

據(jù)指，葉靄璇透過(guò)一間註冊(cè)公司以Vision Fortune Limited名義入市，分別以1300萬(wàn)及1700萬(wàn)元購(gòu)碧瑤灣27座高層A室及C室，合共實(shí)用面積共2326平方呎，成交價(jià)共計(jì)3000萬(wàn)元，平均實(shí)呎為12898元。

至於原業(yè)主2009年以共2470萬(wàn)元購(gòu)入上述兩單位連兩車(chē)位，持貨約15年，帳面獲利530萬(wàn)元或約21%。

李根興去年11月公開(kāi)以5800萬(wàn)元買(mǎi)入中半山單位自住，因其眼見(jiàn)樓市舖市已觸底，由南區(qū)舂坎角居住多年後搬返市區(qū)，更方便其四處睇舖。新居步行5分鐘可抵達(dá)中環(huán)公司（新世界大廈）每天開(kāi)早會(huì)。原業(yè)主放盤(pán)叫價(jià)7200萬(wàn)元，並於1997年以1820萬(wàn)元買(mǎi)入此單位自住至今。業(yè)主減價(jià)1400萬(wàn)元，李根興就迅速買(mǎi)入自住。

新居地址是中環(huán)半山舊山頂?shù)?號(hào)好利閣（低層單位），連兩車(chē)位，建築2466呎，實(shí)用2272呎，成交價(jià)5800萬(wàn)元，實(shí)用呎價(jià)25528元。此單位放盤(pán)原叫價(jià)7200萬(wàn)元，最新銀行估價(jià)是6300萬(wàn)元。

李根興表示，「他覺(jué)得香港樓價(jià)及舖市已觸底。樓市已由2021年7月高位回落近三成，全面撤辣後，香港豪宅已有大量?jī)?nèi)地投資者承接，中小型單位租金回升至超過(guò)5年新高，內(nèi)地專(zhuān)才及學(xué)生湧入現(xiàn)搶租潮。眼見(jiàn)踏入轉(zhuǎn)角市，決定入市買(mǎi)樓自住。我住舂坎角多年，搬返中環(huán)更方便日後積極四處睇舖?！顾种福┛步堑奈輹?huì)「keep as holiday home，不放售?！?/p>

隨著香港銀行兩次減P、港府放寬按揭、遊客增加及多項(xiàng)香港盛事帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，舖市（及樓市）相信也已觸底。作為土生土長(zhǎng)的香港人，李氏指全家人對(duì)香港的樓市、舖市及經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)有信心。他又指，「市差才多機(jī)會(huì)」。

民建聯(lián)籲房署空置商舖引入社企

對(duì)於公屋屋邨商舖空置問(wèn)題，民建聯(lián)立法會(huì)議員鄭泳舜稱(chēng)，知悉房委會(huì)有推出「共築創(chuàng)業(yè)家計(jì)劃」，期望新一期及日後計(jì)劃，可引入與體育及文化藝術(shù)相關(guān)行業(yè)，邀請(qǐng)有關(guān)的社企進(jìn)駐，促成區(qū)內(nèi)提供康體等服務(wù)，讓街坊包括長(zhǎng)者受惠。

對(duì)於仍有空置的商場(chǎng)舖位，民建聯(lián)建議當(dāng)局檢視第一期「共築創(chuàng)業(yè)家計(jì)劃」成效之餘，也應(yīng)考慮引入社企進(jìn)駐，以便為居民提供更多元的服務(wù)。鄭泳舜舉例稱(chēng)，可以構(gòu)思如何推動(dòng)屋邨居民特別是長(zhǎng)者多做運(yùn)動(dòng)，從而引入與康體或文化有關(guān)的社企進(jìn)駐。（香港商報(bào)記者 王丹丹）